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购买的房子存在质量问题,如何通过法律渠道维护自己的权益?
更新:2023-11-17浏览:
房屋质量问题的权益维护

                        ——因房屋质量问题解除合同的条件

买房对很多家庭来说是头等大事,也是最大的一笔支出了。大家都希望能买到称心如意的房子,以提高自己的生活质量。但是,如果购买的房子存在质量问题,如何通过法律渠道保护自己的权益呢?

案情回顾


2007年8月24日,张某与YM公司签订了商品房买卖合同一份,约定张某购买YM公司开发的位于秦皇岛市北戴河区的海韵假日房屋一套,建筑层数地上三层,房屋价款人民币180万元,双方在合同中还对房屋面积、双方权利义务以及应如何承担违约责任等进行了约定。合同签订前,张某向YM公司交纳了5万元定金。合同签订的当日,张某又交纳了其余的房款175万元以及配套费5000元、维修基金3.6万元、2007年物业费2291元、装修保证金1000元、预存水费1000元。YM公司于2007年8月24日交付了房屋,并为张某出具了商品住宅质量保证书。


2008年6月,张某在对房屋装修过程中发现房屋墙体开裂、通缝,外承重墙漏水等现象,遂就上述问题与YM公司进行了交涉。YM公司召集施工单位和设计单位就原告提出的上述房屋质量问题进行了现场查验。经查验,YM公司认为墙体裂纹属于一般质量问题, 同意按保修规定进行维修。张某不同意YM公司进行维修,认为该房屋所存在的质量问题严重影响其居住使用,应解除合同并赔偿相应损失。双方之后又多次交涉未果,张某遂诉至法院,要求解除与YM公司签订的商品房买卖合同并要求YM公司赔偿损失。

诉讼中,张某要求对本案争议房屋的有关构造柱的设置是否符合国家规范《建筑抗震设计规范》第7.3.1条之规定,《建筑抗震设计规范》是否属于房屋结构安全的国家建筑规范进行鉴定。法院委托上海某大学区屋质量检测站对上述鉴定内容进行了鉴定,某大学为此于2010年12月15日出具了《海韵假日二期别墅5号单元房屋质量检测评定报告》,该报告的检测结论为:“1.根据国家规范《建筑抗震设计规范》第7.3.1.条规定, 该房屋楼梯间2/-11轴位置缺构造柱。2. 根据中华人民共和国住房和城乡建设部公告以及发布的国家标准,《建筑抗震设计规范》第7.3.1条为强制性条文。3.争议房屋楼梯间2/-11轴位置所缺构造柱在该房屋的设计图纸上设计单位没有进行相应设计,被告开发的该小区其他房屋的设计图纸上,楼梯间2/-11轴位置均设计有相应构造柱。”


后张某申请对涉案房屋是否存在主体质量问题进行补充鉴定,法院委托某大学房屋质量检测站进行补充鉴定,某大学房屋质量检测站于2012年11月20日为此出具了《海韵假日二期别墅5号单元房屋质量检测补充鉴定报告》,该补充鉴定报告的检测结论为:“1. 涉诉房屋所涉及的构造柱属于主体结构;2.国家规范 《建筑抗震设计规范》中的强制性条文必须严格执行;3.不符合《建筑抗震设计规范》第7.3.1条强制性条文规定,会影响主体结构的质量与安全, 属于主体结构的质量问题;4.不符合《建筑抗震设计规范》第7.3.1条强制性条文规定,缺少构造柱,表明该主体结构不符合国家规范《建筑抗震设计规范》设计要求。该主体结构不能达到国家规范规定的抗震设防烈度为7度地区(秦皇岛市)的抗震设防安全标准。该主体结构在正常使用时的安全不会受到影响,但是在地震作用下安全会受到影响,而该房屋位于7度设防区,必须考虑地震作用;5.如执行《建筑抗震设计规范》第7.3.1条强制性条文,该主体结构不属‘合格’情形,必须进行改正。


综上所述,该房屋缺少构造柱,不能达到规定的抗震设防烈度为7度地区的抗震设防安全标准,房屋主体结构质量不合格,会影响房屋安全使用。”为确定双方损失,原告向法院提出申请,要求对本案争议房屋的现有价值和装修损失,进行评估,法院委托嘉诚价格咨询服务有限公司对本案争议房屋的现有价值和2008年6月以前原告的装修投入进行了鉴定,鉴定结论为:联排别墅一套,毛坯房总价290600元,毛坯房单价1458元,装修款210244元,合计3116244元。


法院经审理认为,张某与YM公司于2007年8月24日签订的商品房买卖合同,双方当事人意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据上海某大学房屋质量检测站出具的检测结论及补充鉴定结论,被告YM公司出售给原告张某的房屋楼梯间2/-11轴位置缺构造柱,违反了《建筑抗震设计规范》的强制性规定,不符合国家标准。因构造柱的设置是房屋主体结构的组成部分,在国家标准应设置构造柱的位置没有设置构造柱,应认定该房屋主体结构存在质量问题,上述情形属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条(现第九条)规定的因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格的情形。在此情况下,原告张某有权要求解除双方签订的商品房买卖合同并要求被告赔偿其因此受到的损失,故原告张某要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求应予支持。


原告张某的具体损失为因房屋涨价和装修形成的损失,经法院委托鉴定,该房屋的现有价值为2906000元,实际损失为1106000元,装修损失为210244元。双方解除合同后,原告张某将本案争议房屋退还被告YM公司,被告YM公司应返还原告张某购房款180000元和原告张某已交配套费5000 元、维修基金36000元、2007 年物业费2291元、装修保证金1000元、预存水费1000元。因被告YM公司出售的房屋主体结构存在质量问题导致双方合同解除的原因,被告YM公司应对此产生的损失承担相应的赔偿责任。


因此,法院判决:第一,解除原告张某与被告YM公司于2007年8月24日签订的商品房买卖合同;第二,原告张某将涉诉房屋于判决生效后10日内返还被告YM公司;第三,被告YM公司返还原告张某购房款 1800000元、配套费5000元、维修基金36000元、2007 年物业费2291元、装修保证金1000元、预存水费1000元;第四,被告YM公司赔偿原告张某因房屋涨价形成的损失1106000元,装修损失210244元;第五,驳回原告张某其他诉讼请求。

法理分析


(一)涉诉商品房买卖合同解除的法律依据


本案的争议焦点在于涉诉商品房买卖合同能否解除。在商品房买卖合同中,并不是所有商品房出现质量问题,都能够解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条(现第九条)规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第十三条(现第十条)第一款规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。根据这两条的规定,只有在房屋主体结构不合格或者房屋质量问题严重影响到正常居住使用时,买受人才能解除合同,并要求赔偿损失。但是,法律对如何认定主体结构不合格以及因质量问题影响正常居住使用并无规定,这给案件审理带来一定难度。


1.房屋主体结构不合格的认定


房屋主体结构通常包括房屋基础、柱、梁、墙体、楼板等承重空间体系或平面。主体结构是房屋最重要的组成部分,要具备足够的强度、刚度、稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷。房屋主体结构质量问题,外观上一般表现为房顶和地面开裂、漏水;承重墙有裂纹,柱体及地面天花板露筋,地面高度不均等。主体结构是房屋的基础骨架,也是房屋符合质量标准的基本要求。如果房屋主体结构存在问题,很可能危及居住者的人身安全,危害极大。但是,主体结构是否存在质量问题,是一个比较专业的技术问题,普通的购房人很难判断。《商品房销售管理办法》第三十五条规定,商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。依据该条规定,商品房交付使用后,如果购房人怀疑和认为主体结构质量存在质量问题,可以依照有关规定委托有相关资质的工程质量检测机构予以鉴定。如果经鉴定,确实存在主体结构质量问题,购房人可解除合同并要求损害赔偿。


2.因质量问题影响正常居住使用的认定


此处的质量问题,应当属于非房屋主体方面的质量问题,也即房屋的质量问题虽然不会危及房屋结构的安全性,但是会给购房人的日常生活带来麻烦,或者会影响房屋居住者的身体健康。在诉讼中,一般不会因非房屋主体方面的质量问题解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条(现第十条)第二款规定,交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。在房屋出现非主体质量问题后,首先应考虑的是能否修复,如果能够修复,且不影响购房人的居住,则合同应当继续履行,由出卖人承担修复费用。但是,如果房屋存在的质量问题,如房屋渗漏水、墙面裂痕、地面空鼓、室内严重异味等对买受人日常生活产生重大影响的,出卖人不予修复,或者在合理期间内经多次修复仍不能解决问题,则买受人可考虑解除合同。


本案中,张某购买YM公司的房屋,在诉讼过程中,经法院委托的鉴定机构鉴定,该房屋存在严重主体结构质量问题,已经构成合同解除的条件,故张某要求解除合同的诉讼请求,应当得到法院支持。


(二)合同解除的法律后果


合同解除,是指在合同有效成立之后,因一方或双方当事人的意思表示,使合同关系溯及或不溯及地消灭,未履行的部分不必继续履行,已履行的部分依具体情形进行清算的制度,它是合同特有的消灭原因。合同解除后当事人之间合同上的权利义务关系随之消灭,但是这并不影响一方当事人向对方主张违约责任或者损害赔偿责任。根据《民法典》第五百六十六第一款的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本条是对合同解除所产生法律后果的规定。本案中,张某与YM公司解除合同后,双方之间的合同关系不复存在,对合同中已经履行的部分,双方互负返还对方的义务。此外,因对于本案中合同的解除,YM公司负有过错,故应当赔偿张某损失,损失的范围应当包括直接损失和间接损失。

知识拓展


在审理商品房买卖合同案件时,如出卖人交付的房屋存在质量瑕疵,除非该房屋存在主体结构上的不合格或者因质量问题影响正常居住使用,否则买受人很难因质量的瑕疵解除合同。这种对合同解除的严格限制,当然考虑了房地产市场的特殊性,房地产开发商建造房屋,需要大量的资金支持,涉及多个行业、部门。保持合同的稳定性,对房地产市场秩序的正常发展以及社会的稳定运行,能起到很好的促进作用。但是,这种侧重对房地产开发商利益的保护,给房屋买受人带来很多烦恼。毕竟,买房是一件大事,是家庭的一笔很大支出,如果所买房屋质量存在问题,对一个家庭的影响是很大的。基于此种情况,在司法实践中,应在法律规范围内,从以下两方面加强对房屋买受人权益的保护:


(一)扩大买受人的拒绝受领权


拒绝受领权,通常情况下是指在债权人负有受领义务的前提下,债权人基于正当事由拒绝受领而不陷人迟延责任的权利。房屋买受人行使拒绝受领权,可以在不解除合同的前提下,尽可能地促使房地产开发商保证房屋质量,在房屋交付后减少质量瑕疵。

在当前的司法实践中,通常情况下,如果商品房买卖合同未对房屋交付条件做特殊要求,那么房屋经验收合格并取得政府相关部门的交付许可文件后,原则上即具备交付条件。在此情况下,除非房屋“存在主体结构质量问题”或者“因质量问题影响正常居住使用”,否则房屋买受人不得拒绝接受房屋。至于并非上述两种情况的房屋质量问题,则可通过房地产开发商的瑕疵担保责任来处理,主要是售后维修。但是,在这种情况下,对房屋买受人权益的保护非常不利。


首先,维权难度大。有些房地产开发商售后服务意识差,房屋交付后,当买受人因房屋质量问题要求开发商解决时,开发商存在能拖就拖,表面应付的情况,导致问题迟迟得不到解决。有时买受人还需要通过诉讼等方式维权,付出更多的时间成本。


其次,房屋未交付前,买受人很难判断房屋质量瑕疵对房屋居住人影响程度。有些房屋出现质量问题,虽然看起来并不属于重大瑕疵,但是维修难度极大,对房屋居住人的日常生活会产生重大影响,房屋交付后,买受人所付出的维权成本很大。


《民法典》第六百一十五条规定出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。《民法典》第五百七十七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据这两条的规定,房地产开发商应当向房屋买受人交付符合质量要求的房屋。如果房屋质量不符合要求,买受人可要求房地产开发商承担继续履行的违约责任。这里的继续履行,可理解为房地产开发商交付的房屋有质量瑕疵,买受人可拒绝接受,并要求开发商将房屋修复至合同约定的质量要求。


只有扩大这种拒绝受领权的适用,才能提高开发商建房的质量标准,降低房屋买受人的维权成本。当然,也不能过度滥用拒绝受领权,对于明显的轻微瑕疵,可排除其适用。


(二)对合同约定的质量标准子以严格适用


商品房买卖合同,通常情况下为房地产开发商提供的格式合同,房屋买受人很难有选择余地,这更不利于对房屋买受人权益的保护。格式合同中对房屋质量的约定,基本上属于基础性约定,也就是房地产开发商必须达到的标准。对合同约定的质量标准,房地产开发商必须要达到要求。《民法典》第六百一十条规定因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。


通常认为,本条规定的违约行为应当属于根本违约,但在商品房买卖合同中,这种根本违约是否仅限于“存在主体结构质量问题”或者“因质量问题影响正常居住使用”呢?笔者认为这种理解过于狭隘。对合同约定的质量标准,应当要求开发商予以严格遵守。如房地产开发商交付的房屋存在不符合合同约定的质量瑕疵,并且难以修复或者在合理的期间内未能修复,那么应当认定开发商存在根本违约,赋予房屋买受人合同解除权。

普法提示


买受人购买商品房,对房屋的质量应当是最为关注的。在购房过程中为维护自身利益,买受人应当注意以下几个方面的问题:


一是重视合同约定。一般情况下,商品房买卖合同为房地产开发商提供的格式合同,很难变更合同内容。在这种情况下,买受人应当重点关注合同中不利于自己的条款,尽量避免使自己陷于被动。如双方能够签订补充条款,则应当对违约条件作出具体的具有可操作性的约定。


二是尽量将房屋质量问题解决在房屋交付之前。房屋交付后,从买受人的角度,不利于问题的解决,也会增加维权成本。


三是所购房屋出现质量问题,尽量避免自己私下维修。房地产具有很强的专业性,当房屋出现质量问题后,非专业人员很难对质量问题作出判断,往往需要专业机构予以鉴定。房屋买受人私下维修,会改变房屋的原始状态,给后续质量鉴定造成麻烦,也不利于房屋买受人保存证据, 最终影响对自己利益的保护。

原创  杨国兴

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