房屋买卖合同纠纷中违约金问题解析

——解析《民法典》第五百八十五条案情回顾2016年下半年和2017年都是我国房地产市场交易的火热之年，我国房屋价格也一直呈现上涨态势。北京、上海等特大城市豪华地段的一套房子，价格可能在几个月之内就上涨百万元。面对巨大的经济诱惑，很多卖方甚至不惜承担巨额违约金来将房屋卖给出价更高的买受人，或者为了尽早收益而将房屋卖给能够一次性支付房款的买受人，使得原本按照程序履行合同的买方错失了买房的最佳时机。因此也产生了很多房屋买卖合同纠纷案件。下文的案例就是卖方因为“一房二卖”导致根本违约，承担违约责任的情形。2016年9月，张某与刘某通过中介公司签订了房屋买卖合同，约定由刘某以200万元的价格购买张某名下位于北京市的一套房屋。合同签订后，刘某支付了2万元定金，并由中介公司暂时保管。但是，张某却以没有收到定金而且房屋有其他共有权人为由拖延合同的履行。中介公司从中进行了调解，但是一直没有达成一致意见。刘某于2017年1月向张某发出了《律师函》，要求张某配合中介公司进行房屋核验，否则解除合同并追究张某的违约责任。张某本人签收了刘某邮寄的《律师函》，但并未配合中介公司的工作。于是，刘某将张某起诉到法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求张某返还购房定金，赔偿违约金及其他经济损失。原告刘某认为，双方所签订的房屋买卖合同是合法有效的，双方均应该严格遵守，被告张某在收取原告购房定金后却拒绝履行合同义务，应属严重违约，故请求法院判令解除合同，要求被告返还购房定金并支付违约金；而且由于房价现在正持续快速上涨，因为被告的违约导致原告购房延迟，使得原告购房成本大大增加，故应赔偿相应的经济损失。被告张某认为，房屋是他与妻子在婚姻存续期间购买，现在妻子已经去世，房屋应该属于他和子女的共同财产，同时因为没有实际收到购房定金，所以原告已经违约，而且房屋成交后价值上涨与被告没有任何关系，故不同意原告的诉讼请求。法院在审理过程中发现，原来张某早在2016年10月就将上述房屋以200万元的价格卖给了案外人，并办理了房屋过户手续。对此，刘某和中介公司并不知情，刘某也因此错失了购买其他房屋的好机会。案件审理过程中，经评估公司评估，房屋的市场价值为381万元。于是，刘某申请将违约金的数额由40万元调整为181万元，以弥补因张某违约而给其造成的损失。法院经审理认为，张某与刘某签订的房屋买卖合同合法有效，张某没有按照约定履行合同义务，同时将房屋擅自出售给他人，已经构成根本违约，根据合同约定，张某应当赔偿违约金，并由中介公司将购房定金返还。对于违约金的数额，因为房屋的市场价值为381万元，远高于合同中约定的200万元，所以40万元的违约金无法弥补刘某的实际损失。但是刘某仅支付了2万元定金，不会因此限制刘某的经济能力导致其无法购买其他房屋。因此，结合合同中约定涉案房屋的购买价格、评估的市场价值、刘某已付房款、张某的违约情形等，法院判决张某应赔偿刘某违约金108万元。判决书送达双方后，张某提起上诉，二审法院认为，涉案房屋的价值远高于房屋买卖合同中约定的房屋价款，双方约定的违约金不足以弥补守约方遭受的损失，因此刘某可以请求法院予以增加。二审法院认为一审法院对于违约金调整的判断符合实际情况，维持了一审判决结果。通过上述案例，我们已经对房屋买卖合同纠纷违约责任的承担方式有了初步了解。那么，在什么情况下违约金需要进行调整？如何把握调整的尺度？违约金数额与赔偿损失之间存在什么关系？当存在多种违约行为时如何计算违约金呢？法理分析（一）违约金的类型和计算方式《民法典》第五百八十五条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”违约金，是指由当事人在订立合同时预先确定的，在约定的违约情况出现时，由违约方向守约方支付的独立于履行行为的财产。违约金的功能主要是防止违约行为的发生，保证合同的顺利进行，补偿守约方的损失。此外，违约金也可以作为惩罚的方式，对于督促合同双方当事人顺利履约具有震慑作用。本案中，双方当事人在合同中约定了三种违约金。第一种是逾期履行违约金，例如合同文本中约定若出卖人违约“导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行”。第二种是解约违约金，例如合同文本中约定若出卖人违约“逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10％向买受人支付违约金”。第三种既是解约违约金又是惩罚性违约金，例如合同文本中约定出卖人“一房二卖”的，“承担总房价款的20％的违约金”。对于违约金的计算方式，通常有以下两种：第一，直接约定给付违约金的数额，包括约定按照一定合同价款的比例支付违约金；第二，约定根据违约产生的损失计算赔偿数额。本案中，当事人在房屋买卖合同中约定，“出卖人未经买受人及居间方同意将该房屋出卖给第三方的，导致合同不能继续履行，买受人有权退房，出卖人·····承担总房价款的20％的违约金”，属于第一种计算方式。这种计算方式的优点是简洁明了，而且有预见性，但却没有衡量守约方的损失，可能会导致违约金过高或过低的情形，容易造成不公平的结果。（二）违约金“过高”或“过低”的调整《民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”虽然当事人在合同中对违约金的数额或计算方式都进行了约定，但是因为订立合同时对实际违约后产生的损失预估难免会有偏差，就会产生损失与违约金相去甚远的情形，这时候就需要当事人请求司法机关对违约金进行相应的调整。《民法典》第五百八十五条第二款确定了违约金司法调整的两个基本原则：一是违约金不应低于因违约造成的损失，二是违约金不应过分高于因违约造成的损失。这体现了违约金规则注重对损失的填平功能，同时兼具惩罚性效果。这两条原则所围绕的重要参考指标就是实际损失数额。在房屋买卖合同纠纷中，买方最常见的违约行为是迟延支付房款或拒绝支付房款、没有相应的购房资格，卖方的损失是房款及利息损失。卖方常见的违约行为是不配合办理房屋核验手续、迟延办理房产证、迟延交房、无权处分、“一房二卖”等。如果买方因为卖方的违约行为无法取得房屋，则其所遭受的损失既包括已经实际造成的损失，也包括履行合同后本来可以获得的利益损失，后者称为预期利益损失。在司法实践中，实际损失的数额往往是比较容易确定的，而预期利益损失则比较难以确定。在房屋买卖合同纠纷中，往往通过对争议房屋进行市场价值评估，将评估价格与房屋买卖合同中约定价格的差价作为确定预期利益损失的重要指标，同时参考守约方履行合同的情况、违约方的违约情形以及合同中约定的违约金数额来综合判定。损失确定之后，就需要明确司法机关是如何根据损失的大小对违约金进行调整的。低于损失的情况比较容易判断，通过衡量损失数额与违约金的约定就可以进行相应的调整。然而，到底违约金约定为多少才算是高于损失呢？虽然《民法典》并没有对此进行规定，但是可以参考《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》，现已失效）第二十九条的规定。该条确定了判断违约金高于损失的三条标准：一是考量因素，包括实际损失、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等；二是衡量原则，即公平原则和诚实信用原则；三是衡量比例，以是否高于损失的30％为界限，若违约金的数额超过损失的30％则判定为过分高于损失。知识拓展房屋买卖合同纠纷中违约金的数额关系着市场交易的稳定性、守约方能否得到相应的补偿以及违约方能否受到相应的惩罚。在司法实践中，违约金的调整有时候并不总能达到相应的效果，在违约金过低的时候，当事人也并不都是通过申请法院增加违约金的数额来达到补偿的目的的，而是通过要求赔偿其他经济损失来得到补偿。本案中，原告也是通过主张预期利益损失来解决房屋涨价而导致的重新购房困难。此外，当存在多种违约行为时，如何把握违约金的计算尺度，这些都是需要探讨的问题。（一）违约金与预期利益损失的区别和联系在实践中，经常会出现“一房二卖”的情形，这也是房屋买卖合同纠纷中常见的违约行为。“一房二卖”多发生在房价上涨的背景下，卖方不惜赔偿巨额违约金来达到赚取更多房屋差价款的目的。买方在无法取得房屋的情况下需要另行购买房屋，而房价的上涨使得买方无法用相同的价格再购买相同类型的房屋，这时，违约金的数额已经远远无法弥补买方的损失，需要采取更多的措施来对买方的损失进行补偿。预期利益损失制度就是为了更好地保护守约方的利益而产生的。除了“一房二卖”，遇到卖方拒不履行合同、房屋存在严重瑕疵、侵犯承租人的优先购买权、无权处分导致合同解除等情形，买方也可以主张预期利益损失。预期利益损失是指一方当事人违反合同约定导致合同不能全面履行，而造成守约方无法实现履行合同所预期的利益。根据《民法典》第五百八十四条的规定，预期利益损失的赔偿需要满足以下条件：第一，损失的发生与违约行为之间要存在因果关系，不存在任何因果关系的损失是无法得到赔偿的；第二，预期利益损失要能够被预见到，在订立合同时无法预见到或不应预见到的损失也无法得到赔偿；第三，损失不能被任意扩大，虽然守约方因为违约行为遭受到损失，但是守约方也有责任防止损失的扩大。与违约金不同，预期利益损失在合同签订时通常是不确定的，但是也可以通过在合同中约定损失的计算方式进行确定。那么，房屋买卖合同纠纷中的预期利益损失如何确定呢？对于预期利益损失的认定，通常情况下以房屋的增值部分作为预期利益损失，由违约方补偿给守约方。同时，守约方也有责任控制损失的继续扩大，在违约方出现根本违约情形时应当积极履行合同解除权，如果任由损失扩大，那么守约方就无法得到扩大部分的赔偿。具体到“一房二卖”的情形中，买方的预期利益损失主要就是指房屋差价损失。目前，关于房屋差价损失有两种计算方法。一种是收益法，就是卖方出卖房屋的价格与合同价格之间的差价。另一种是填平法，就是房屋市场价值评估价与合同价格之间的差价。
两种计算方法都有其优势，第一种收益法比较容易确定，而且不需要启动评估程序，节约诉讼成本。不过，在司法实践中通常采用的是第二种填平法，因为填平法不受卖方合同的影响，通过对房屋的市场价值评估能够得到更加公平的结果。预期利益损失与违约金既有区别又有联系。第一，预期利益损失是因为违约方的违约行为而造成的实际损失，若违约方没有造成损失，则守约方无法主张预期利益损失，只能主张适用违约金条款。第二，预期利益损失不能请求法院进行调整，而只能根据实际情况进行计算。第三，预期利益损失是对违约金“过高”或“过低”进行调整的参考指标之一，当违约金的数额无法弥补实际损失时，守约方可以根据预期利益的数额请求法院增加违约金。第四，违约金与预期利益损失不能同时主张，只能由守约方请求法院根据实际损失数额对违约金进行调整。（二）存在多种违约行为时违约金的计算房屋买卖过程中买卖双方均需按照约定履行各自相应的义务，任何一方履行不符合约定都可能造成违约。因此，在房屋买卖合同纠纷中，可能不只存在一种违约行为。下面这个案例就是因为买方迟延支付房款、迟延过户而导致多种违约行为并存。2016年11月26日，张某月与郭某清通过中介公司签订了房屋买卖合同，约定由郭某清以318万元的价格购买张某月位于北京市的一套房屋。2017年2月20日，双方进行了网签，并办理了房屋贷款。2017年3月7日，郭某清将98万元首付款存入资金监管账户。两天后，郭某清向张某月支付了首付款10万元，并于当天办理了房屋过户手续。2017年7月19日，张某月收到了银行发放的贷款180万元。至此，双方的合同履行完毕。表面上看双方履行合同还是比较顺利的，并没有产生什么纠纷，为什么张某月还要起诉郭某清呢？原来，张某月出售自己的房屋是为了换房，她在签订上述房屋买卖合同一个月之后就和案外人签订了房屋买卖合同，准备用卖房的钱来购买北京市的另一套房子。张某月认为，因为郭某清支付首付款和办理过户都比合同约定的要晚，而且不幸赶上了北京的“3.17新政”，导致她在购买另一套房子时处于二套房状态，不得不多支付二套房贷款利息9万多元，而且还借了175万元才能支付首付款。为此，张某月认为，这些损失都是郭某清造成的，应当由郭某清赔偿。而郭某清认为，他迟延付款是双方商量好的，而且就算他没有迟延，因为房屋买卖过程烦琐，也不一定就能在新政实施之前过户完毕，张某月购买另一套房屋的损失不应该由他来承担。法院经审理认为，张某月购买另一套房屋多支付的贷款是受房产限购政策影响而发生，而该限购政策的出台并非郭某清所能预见，故因该新政产生的后果不应由郭某清承担。但郭某清确实存在逾期支付首付款及逾期过户的违约行为，应承担相应的违约责任，法院根据合同约定计算上述两个违约行为对应的违约金，二者相加共计4万元，上述违约金标准不存在过高情形，故不予调整。由此可见，当违约方存在多种违约行为时，要根据合同违约责任的约定对每一种违约行为进行分析，分别计算违约金，并将各个违约行为对应的违约金相加得到需要赔偿的违约金总数。普法提示在买卖房屋过程中，买卖双方如何保障自己的合法权益？中介公司又需要做哪些工作以保障房屋交易的安全顺利进行？（一）买卖双方均要做到诚实守信房屋买卖合同纠纷中大部分都涉及当事方的违约行为，买方最常见的违约行为就是没有相应的购房资格、未按照合同约定的期限支付房款、未能成功办理贷款、拖延履行合同义务等，卖方最常见的违约行为通常包括房屋核验不通过、存在抵押查封、拒绝履行合同义务、“一房二卖”、无权处分等。有时候，很多矛盾和纠纷都是因为签订合同时有所隐瞒而造成的，例如卖方隐瞒房屋存在共有权人、买方隐瞒没有购房资格，从而导致合同无法继续履行。因此，在签订房屋买卖合同时，买卖双方都应当做到诚实守信，卖方要对房屋的权属状况、是否存在抵押查封、是否为“满五唯一”等情形如实告知，买方也要将自己是否具有相应的购房资格、能否办理相应的贷款等情况如实告知对方。（二）守约方要积极维权在遇到对方违约时，守约方要积极进行维权，防止损失的进一步扩大。《民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”虽然违约金能够对守约方进行补偿，同时对违约方进行惩罚，但是很多房屋买卖合同中约定的是违约金的计算方式，例如按照日百分比的方式支付违约金，这时就需要守约方在发现对方违约时及时书面告知，并采取诉讼等方式积极维权，以防止自身损失的进一步扩大。（三）中介公司要严格监督房屋买卖合同的签订和履行中介公司在房屋买卖交易中起着非常关键的作用。因为房屋买卖合同文本一般是由中介公司提供，大部分都是格式条款，这就需要中介公司在签约时将合同条款进行细心讲解，确保买卖双方理解并接受各项条款，防止出现合同理解方面的偏差。同时，中介公司要认真审核房屋权属状况、买方购房资格等可能会影响房屋买卖合同履行的重大事项，在合同中明确约定违约责任的承担方式，通过不同违约情形下对应的违约金条款来保障合同的顺利履行。相关法条《合同法》第一百一十四条与《民法典》第五百八十五条内容基本相似，均规定了违约责任中支付违约金的法律依据。故本案虽然为《民法典》生效前案例，但其所遵循的法理及审判思路对于《民法典》实施后的相关法律问题仍然具有典型意义。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。