原告王**被告SX**房地产开发有限公司（以下简称**公司）、SX**置业发展有限公司（以下简称**公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许英委托代理人丁**、向**到庭参加诉讼，被告**公司、**公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王**称：2011年3月2日，被告**公司与被告**公司《签订商品房买卖合同》，由被告**公司购买被告**公司开发的XA市**区XN西路**苑综合公寓楼2楼10201、**号商铺。2011年7月7日，其与被告**公司签订《**•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》（编号：35*号），从该被告处购买了位于XA市**区咸****苑综合楼二层的62号商铺（建筑面积：7.32平方米）。当日，其按约向被告**公司支付了全部购房款******元。2012年7月4日，其与被告**公司签订《商铺返租协议》，同意将其购买的上述商铺返租给被告**公司。返租期限为3年，从2011年7月7日至2014年7月7日。第一年的租金为1****元，第二、三年的租金均为1****元。此后，其多次要求被告**公司交房，该公司均以被告**公司未按照上述《商品房买卖合同》约定履行交房义务为由，未向其交房。其从西安市住房保障和房屋管理局相关部门了解到：被告**公司早在2011年已将上述10201、**号商铺的一部分又重复卖予第三人，剩余商铺现已被法院查封。被告**公司上述一房二卖的行为导致被告**公司不能按期向其履行交房义务、无法为其办理产权登记，给其造成了重大的财产损失。被告**公司在明知商铺不能交付的情况下，又与被告**公司恶意串通，于2014年1月7日达成和解协议，约定交房时间，其真实目的是为了拖延或避免向众多商铺购买者承担相关法律责任。按照上述《商铺返租协议》的约定，被告**公司已支付了第一年的租金，但至今仍未支付第二年的租金1****元。其多次催要，被告**公司均以各种方式逃避，不予支付。综上，现诉至法院，请求判令：1、由被告**公司退还原告购房款******元，赔偿原告退房违约金1****元、合同违约金1****元，合计1*****元；2、由被告**公司与被告**公司对第1项诉讼请求共同向原告承担责任；3、由被告**公司支付原告房租1****元及逾期付款违约金1533.6元（截止2013年11月5日），合计1****元；4、由二被告承担本案诉讼费。被告SX**房地产开发有限公司未答辩。被告SX**置业发展有限公司未答辩。一审法院查明 经审理查明：2011年3月2日，被告**公司与被告**公司签订《商品房买卖合同》，由被告**公司购买被告**公司开发的XA市**区XN西路**苑综合公寓楼2楼10201、**号商铺，总面积1512.39平方米，总价款2*******元。后被告**公司将10201、**号商铺分割成数十个商铺销售给包括本案原告在内的各个买受人，并全额收取各商铺买受人的房款。被告**公司利用该部分已收取的房款向被告**公司共支付房款9300000元。2011年7月7日，原告与被告**公司签订《**•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》（编号：35*号），从该被告处购买了位于XA市**区XN西路**苑综合楼二层的62号商铺（建筑面积：7.32平方米）。该商铺包含在**公司与**公司的上述《商品房买卖合同》范围内。该认购合同约定：合同有效期为2011年7月7日至2012年7月7日；合同届满一年时，被告**公司负责给原告办理产权登记手续；合同届满一年时，若被告**公司商铺未取得验收合格证，无法为原告办理产权登记手续，被告**公司需无条件退还原告所交纳的全部款项，并应支付原告所实际交纳款项的8%作为违约补偿；任何一方违约，需向对方按合同实际交纳金额的10%支付违约金。当日，原告按合同约定向被告**公司支付了全部房款******元。2012年7月4日，原告与被告**公司签订《商铺返租协议》，约定：原告将从被告**公司处购买的上述商铺返租给被告**公司；返租期限为3年，从2011年7月7日起至2014年7月7日止。第一年的租金为1****元，第二、三年的租金均为1****元。被告**公司应在每年的7月20日前将上年租金通过转账形式一次性交付给原告。如逾期支付，逾期部分按日利息1‰计息。后被告**公司向原告支付了第一年的租金，至今仍未支付第二年的租金1****元。另查，被告**公司与被告**公司因房屋交付纠纷于2014年1月7日达成和解协议，由西安仲裁委员会出具X仲调字（2013）第1025号调解书，调解书内容为：一、双方均同意继续履行上述《商品房买卖合同》；二、被告**公司于2014年2月15日前向被告**公司支付逾期交房违约金8*****元；三、仲裁费用双方各自承担一半。同日，被告**公司与被告**公司还达成和解协议，约定：一、双方均同意继续履行上述《商品房买卖合同》。被告**公司承诺于2014年7月30日前使房屋达到交付条件，并于2014年7月30日将房屋交付被告**公司。二、被告**公司于2014年6月15日前向被告**公司支付购房款2000000元，被告**公司于2014年7月30日前为被告**公司办理**苑综合公寓楼第1幢1单元**号房的网签手续。三、被告**公司于上述**号房的网签完成次日起两个月内向被告**公司再支付剩余购房款6******元（达到总房款的70%），被告**公司于被告**公司付6******元当日完成**苑综合公寓楼第1幢1单元*****元房的网签手续。四、被告**公司将尾款于备案完成后三日内向被告**公司支付。经原告申请，本院向西安市住房保障和房屋管理局进行查询，了解到XA市**区XN西路**苑综合公寓楼2楼**号商铺已于2011年办理备案手续，备案编号为Y110016**，买受人姓名为案外人H**；XA市**区XN西路**苑综合公寓楼2楼*****元商铺于2013年11月被西安市中级人民法院查封，查封文书编号为（2013）X执民字第003**号及003**号。上述事实，有当事人法庭陈述，庭审笔录、原告提交的《**•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》、收据及《商铺返租协议》、法庭调取的《商品房买卖合同》、和解协议及仲裁调解书、调查追记笔录等附卷佐证。一审法院认为 本院认为，原告与被告**公司签订的《**•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》，不违反国家法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。被告**公司未按合同约定履行办理产权登记手续，也未能交付房屋，构成违约，应依法承担相应的民事责任。《商品房销售管理办法》第10条规定：房地产企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。而被告**公司对其XA市**区XN西路**苑综合公寓楼2楼**号商铺存在“一房二卖”之情形，被告**公司实际已无法再履行与被告**公司合同约定的房屋交付及网签义务。2014年1月7日，被告**公司在明知**苑综合公寓楼2楼**号商铺已经卖予H**并办理备案登记，*****元商铺已被法院查封，其实际已无法履行与被告**公司签订的《商品房买卖合同》的情况下，却仍与被告**公司签订和解协议，约定继续履行《商品房买卖合同》，并约定房屋交付时间、付款时间等，严重损害了原告的合法利益。被告**公司为避免向数十户商户承担退还房款的责任，在经济情况严重恶化，不具备实际付款能力的情况下，仍然与被告**公司签订和解协议约定继续付款的行为，亦严重损害了原告的合法利益。故应当由被告**公司向原告返还其已收取的款项，由被告**公司承担连带清偿责任。对违约金部分，原告与被告**公司在合同中对相应比例有明确约定，该约定系双方真实意思表示，且该比例尚属合理范围，故应由被告**公司承担。另，原告与被告**公司签订的《商铺返租协议》系双方真实意思表示，故对租金及违约金的约定亦属合法有效，应由被告**公司承担。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《民法通则》第五十八条、第六十一条之规定，判决如下：一审裁判结果 一、被告SX**房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告许英返还房款******元。二、被告SX**置业发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、被告SX**房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告许英违约金2****元。四、被告SX**房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告许英支付第二年房屋租金1****元、逾期付款违约金1533.6元（截止2013年11月5日）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费****元，由被告SX**房地产开发有限公司负担2***元，由被告SX**置业发展有限公司负担****元（此款原告已预交，二被告于付上款时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于SX省西安市中级人民法院。律师咨询：400-185-0888   010-61057080